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#498 基調に変化なし(佃・月島は下落可能性/豊洲は安定/有明はやや上昇) 地価LOOKレポート(H29・1Q)

平成29年6月9日、3カ月ごとに発表される主要都市の高度利用地地価動向報告=地価LOOKレポートが発表された(H29.1.1~H29.4.1)

主要都市の地価は85%の地区で上昇基調~平成29年第1四半期の地価LOOKレポートの結果~(国土交通省)



不動産鑑定士が全国100地区についての不動産市場の動向に関する情報を集めて地価動向を調べ、国土交通省でまとめたもの。
 
東京圏の上昇は43地点中33地点(前回比変わらず)、横ばいは10地点(前回比変わらず)。下落地点は前回と変わらずなし。
   
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(出典:国土交通省)
 

第1四半期 
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 (地価LOOKレポート、東京圏分)
 
 
今回のレポートも前回の基調を維持した形。東京湾岸の3つの区域(佃・月島/豊洲/有明)のうち、佃・月島地区と豊洲地区で横ばい。有明はやや上昇基調。佃・月島では今後の経済情勢によっては「下落」の可能性。

 このほか、豊洲地域では市場移転延期の影響は現時点でないものの、環状2号開通が不透明になったことから、今後、売却の動きが進む可能性が示唆されている。
 

以下、抜粋。
▼佃・月島
東京都区部 中央区 住宅 佃・月島=今期0%横ばい(前期0%横ばい)
 
(地価動向)
当地区は、銀座を中心とする都心への接近性を備える一方、東京タワーや東京スカイツリー等のランドマーク施設や河川等に囲まれた変化に富んだ眺望が得られることから、分譲・賃貸ともに高層マンションの需要が強い地区である。グレードの高いタワーマンションが相次いで供給され、マンション市況は好調に推移してきたが、建築工事費の上昇等を要因とした分譲価格の高騰や国内外の経済情勢の不透明感等を背景に資産保有目的の富裕層による需要は引き続き減退している。中古マンション市況は、タワーマンション等の比較的高額物件の在庫が積み上がっており、中小規模の比較的低価格物件の取引が見られる状況にある。マンション素地については、デベロッパーの取得意欲はあるものの建築費の高止まりにより採算性の検証が引き続き厳格化しており、選別化が一層進んでいる。こうした背景から当期の取引価格は引き続き横ばいとなり地価動向も横ばいとなっている。

(将来の地価動向)
地区内外で再開発や東京五輪関連施設の建築計画があり、都市基盤整備として環状2号線の建設工事が進んでいるものの、東京都は昨年11月、供用開始時期については東京五輪前までに暫定開通させる方針を発表した。こうした再開発事業等の効果は既にある程度先行して地価やマンション分譲価格に織り込まれていると考えられる。国内外の経済情勢の不透明感等を背景に中古マンションの在庫は増加しており、今後マンション需要が反転増加に転じる要因は見当たらず、供給過剰感がある現状ではマンション市況は引き続き概ね横ばい、経済情勢次第ではやや下落する可能性も否定できない。マンション素地については建築費の高止まりによりデベロッパーによる厳格な選別化が進むものと見込まれ、こうした背景から引き続き将来の地価動向は横ばいと予想される。

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(東京カンテイ、平成29年7月)
 
※月島は堅調。ピークアウトしているのは勝どきか?
 


▼豊洲
東京都区部 江東区 住宅 豊洲=今期0%横ばい(前期0%横ばい)
 
(地価動向)
東京五輪開催決定以降、他の湾岸エリアと同様に強いマンション需要を反映して、当地区の新築マンション分譲価格は上昇が続いたが、一次取得層の購入限度額に近づいており、現在は安定的に推移している。また、中古マンション市場においては、価格を調整して成約に至った取引も一部認められるが、需要者の購入意欲は底堅く、価格下落には至っていない。なお、豊洲市場の移転は土壌汚染対策の検証を理由に延期されているが、現時点で当地区のマンション需要に影響はなく、価格下落等の要因とはなっていない。このような分譲マンション市場の状況から、デベロッパーの投資採算性が反映される当地区の地価動向は引き続き横ばいで推移した。 

(将来の地価動向)
当地区では、新築・中古マンションともに大量供給が続いたため、将来的には、取引件数の減少が予想される。また、豊洲市場の移転延期に伴い環状2号線の開通が不透明となったことについて、現時点でマンション市場への顕著な影響は認められないが、今後、インフラ整備による利便性向上を期待してマンションや素地を取得した者による売却の動きが出てくることも考えられる。一方、都心に近い当地区は、居住目的を中心としたマンション需要が底堅いため、マンション分譲価格等は安定的な動向が見込まれ、当地区における将来の地価動向は横ばいと予想される。
 
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(東京カンテイ、平成29年7月)

・豊洲、東雲は底堅い印象



▼有明
東京都区部 江東区 住宅 有明=今期0~3%上昇(前期0~3%上昇)
(地価動向)
東京五輪の開催決定以降、好調であった湾岸エリアのマンション市場は、売出物件の増加等により需給関係は緩和傾向にあり、当地区においても、成約件数は概ね増加基調を維持しているものの、分譲価格は横ばいとなっている。こうしたマンション市況の停滞傾向や建築費の高止まりを受けてデベロッパーの採算性検証は厳格化しているが、当地区は五輪関連施設の建築や国家戦略特区の指定を受けた大規模開発事業等が計画されるなど注目度が高く、開発素地の取得意欲は依然として強いことから、地価動向はやや上昇傾向にある。 
 
(将来の地価動向)
マンション市況については、当面は停滞傾向が続くことが予想されるが、都心部と湾岸部を繋ぐ環状2号線の開通のほか、銀座と有明を結ぶ地下鉄構想が掲げられており、また、東京五輪関連施設や地区計画によるまちづくりが進捗中であるなど、開発が遅れた当地区は特に将来の発展期待が高い。このため、当地区の開発素地について、デベロッパーの取得意欲は強い状況が継続すると見込まれ、将来の地価動向はやや上昇傾向が続くと予想される。

 
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(東京カンテイ、平成29年7月)

※有明も悪くない。


 
▼青海・台場
東京都区部 港区 商業 青海・台場=今期0%横ばい(前期0%横ばい)
 
(地価動向)

当当地区は、大型商業施設を中心に各種集客施設が立地しており、外国人観光客も多数訪れる観光スポットとなっている。また、東京五輪に向けて大規模不動産開発や都心部と湾岸エリアを繋ぐインフラ整備が予定されている。当期は地区内においてオフィスビルの取引が確認され、当地区においても投資適格物件に対する需要が旺盛であることが確認された。なお、オフィス・商業施設の賃貸需給や投資家の想定する利回りには特段の変化が見られないことから、主として収益性が反映される当地区の地価動向は横ばいで推移した。

 

(将来地価動向)
当地区周辺では都心部と臨海部を結ぶ環状2号線の整備が予定されており、晴海地区の選手村建築・大規模市街地再開発など、東京五輪に向けた様々な開発計画が具体化している。また、居住人口及び交流人口の増加を勘案した、地下鉄(隣接する有明地区と都心部を結ぶ)の新設についても検討されている。投資用不動産市場における投資意欲は引き続き強い状況が見込まれるが、当地区では賃貸需給動向や取引利回りに特段の動きはなく、投資用不動産の収益性には特段の変化が見られないことから、将来の地価動向は横ばいと予想される。



◯その他の地域(おまけ)
▼銀座 今期0〜3%の上昇(前期3〜6%の上昇)
・不動産価格は既に高い水準にあり、一段の価格上昇を見込む需要者は少ない
・店舗賃料も概ね横ばいで推移しており、開発にあたり将来の賃料上昇を見込むことが難しい


▼日本橋 今期0〜3%の上昇(前期3〜6%の上昇)
・不動産価格は一段の価格上昇を見込む需要者が少なく高止まり感(日本橋)
・オフィス賃料等は上昇しているものの上昇の程度は弱まっている傾向(日本橋)


▼武蔵小杉 今期0〜3%の上昇(前期0〜3%の上昇)
・地区内の新築マンションの分譲価格は強気の設定も見られるが、顧客の価格目線に合わず、顧客の購入意欲がやや落ちている物件も
・当期の新築分譲マンション市況は、タワーマンションを中心に供給過剰により需給バランスが不均衡となる等の事業リスクが顕在化。今後も販売リスクが意識される
稀少性のある当地区の将来における地価動向は、引き続きやや上昇か
 


* * * * * 

 
前回との変化はない。ゆっくりした変化は望ましい方向だ。

次回発表は8月。



(参考URL)
 主要都市の地価は85%の地区で上昇基調~平成29年第1四半期の地価LOOKレポートの結果~(国土交通省)
 


(関連エントリ)
#298 豊洲は市場移転延期の影響なし、環状2号不透明で今後売却の動きも 各地区前回基調を維持、地価LOOKレポート(H28・4Q)
#69 佃・月島は「下落」示唆 湾岸の失速感より明瞭に 地価LOOKレポート
 

(関連エントリ)=どらったら!より
#754 東京圏で3%以上の地価上昇8地点に(+2) 地価LOOKレポート(第1四半期)
#635 豊洲「一次取得層の購入限度に接近」 地価LOOKレポート公表(第4四半期)
#530 地価は上昇傾向を堅持 地価LOOKレポート公表(第3四半期)
#462 下落要素の表記はほぼ消える 地価LOOKレポート公表(第2四半期)
#413 (メモ)地価LOOKレポート公表(第1四半期) 「ピーク感」薄まる
#344 豊洲・有明の表現に変化 地価LOOKレポート(第4四半期)
#296(メモ)地価LOOKレポート公表(第3四半期)
#234(メモ)地価LOOKレポート公表(第2四半期)
#150(メモ)地価LOOKレポート公表(第1四半期)
#30 (メモ)地価LOOKレポート公表(第4四半期)
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Author:どら
どらったら!(平成26年〜28年秋)の続き。
中央区とその周辺に関するメモ。

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