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#626 基調に変化なし(佃・月島は下落可能性/豊洲は安定/有明はやや上昇) 地価LOOKレポート(H29・2Q)

平成29年8月25日、3カ月ごとに発表される主要都市の高度利用地地価動向報告=地価LOOKレポートが発表された(H29.4.1~H29.7.1)

基調に変化はない。



不動産鑑定士が全国100地区についての不動産市場の動向に関する情報を集めて地価動向を調べ、国土交通省でまとめたもの。
 
東京圏の上昇は43地点中33地点(前回比変わらず)、横ばいは10地点(前回比変わらず)。下落地点は前回と変わらずなし。
   
 名称未設定
(出典:国土交通省)
 

第2四半期 
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 (地価LOOKレポート、東京圏分)
 
 
3%以上〜6%未満の上昇地点がなくなった。(前回1箇所)
オレンジ色がなくなったのは少し寂しい感じ。

今回のレポートも前回の基調を維持した形。東京湾岸の3つの区域(佃・月島/豊洲/有明)のうち、佃・月島地区と豊洲地区で横ばい。有明はやや上昇基調。佃・月島では今後の経済情勢によっては「下落」の可能性。
 このほか、豊洲地域では市場移転延期の影響は現時点でないものの、豊洲市場と築地市場の併用方針への懸念から、今後、売却の動きが進む可能性が示唆されている。

 


以下、抜粋。
▼佃・月島
東京都区部 中央区 住宅 佃・月島=今期0%横ばい(前期0%横ばい)
 
(地価動向)
当地区は、銀座等の都心への優れた接近性を備えるとともに、東京タワーや東京スカイツリー等のランドマーク施設や河川等に囲まれた変化に富んだ眺望が得られることから、分譲・賃貸ともに高層マンションの需要が強い地区である。グレードの高いタワーマンションが供給され、マンション市況は好調に推移してきた。底堅いマンション需要が見られるものの、分譲価格は高水準となっており、資産保有目的の富裕層による取得需要は落ち着きつつある。中古マンションの市況は、タワーマンション等の比較的高額物件の在庫が積み上がっており、成約までの動きは鈍い状況にある。マンション素地については、デベロッパーの取得需要はあるものの建築費の高止まりにより採算性の検証が引き続き厳格化しており、選別化が一層進んでいる。こうした背景から当期の取引価格は引き続き横ばいとなり、地価動向も横ばいとなっている

(将来の地価動向)
地区内外で再開発事業や東京五輪関連施設の建築計画があり、都市基盤整備として環状2号線の建設工事が進みつつあり、こうした再開発事業等の効果は既にある程度先行して地価やマンション分譲価格に織り込まれていると見込まれる。資金融資環境が良好であることからマンション需要は堅調であるが、国内外の経済情勢の不透明感等を背景に中古マンションの在庫は増加しており、供給過剰感がある現状ではマンション市況は引き続き概ね横ばい、経済情勢次第ではやや下落する可能性も否定できない。マンション素地については建築費の高止まりによりデベロッパーによる厳格な選別化が進むものと見込まれ、こうした背景から引き続き将来の地価動向は横ばいと予想される。

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名称未設定 4
(東京カンテイ、平成29年8月)
 


▼豊洲
東京都区部 江東区 住宅 豊洲=今期0%横ばい(前期0%横ばい)
 
(地価動向)
東京五輪開催決定以降、他の湾岸エリアと同様に強いマンション需要を反映して、当地区の新築マンション分譲価格は上昇が続いたが、一次取得層の購入限度額に近づいているとの市場参加者の認識から、現在は安定的に推移している。また、中古マンション市場においては、価格を調整して成約に至った取引も一部認められるが、需要者の購入意欲は底堅く、価格下落には至っていない。なお、豊洲市場の移転問題に関しては、現時点で当地区のマンション需要への影響はなく、分譲価格への影響は認められない。このような分譲マンション市場の状況から、デベロッパーの投資採算性が反映される開発素地の価格は安定的であり、当地区の地価動向は引き続き横ばいで推移した。

(将来の地価動向)
当地区は、新築・中古マンションともに大量供給が続いたが、将来的には取引件数の減少が予想される。また、豊洲市場の移転に関しては、当初の計画と異なり築地との併用方針が示されたことから、将来性を懸念してマンションや開発素地を取得した者による売却の動きが出てくることも考えられる。しかし、当地区は利便性の高さから居住目的を中心とした需要が底堅いため、マンション分譲価格等は安定的な動向が見込まれ、当地区における将来の地価動向は横ばいと予想される。
 
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(東京カンテイ、平成29年8月)


※豊洲市場と築地の併用方針になったことについて一定の懸念を示しているが、居住中心の需要が底堅く、大きな懸念ではない。


▼有明
東京都区部 江東区 住宅 有明=今期0~3%上昇(前期0~3%上昇)
(地価動向)
東京五輪の開催決定以降、当地区におけるマンションの売買成約価格は上昇傾向が続いていたが、他の湾岸エリアで大量供給された新築物件への買い替えに伴い、地区内で中古マンションの供給が増加したこと、マンション分譲価格が一次取得者の購入限度額に近づいているとの市場での見方が窺える等から、当期の成約価格はほぼ横ばいで推移した。建築費の高止まりやマンション市況がやや停滞していることを受け、デベロッパーの採算性検証は厳格化しているが、当地区は五輪関連施設の建築や国家戦略特区の指定を受けた大規模開発事業等が計画されるなど注目度が高く、開発素地の取得意欲は依然として強いことから、地価動向はやや上昇傾向で推移している
 
(将来の地価動向)
湾岸エリアでは、引き続き大型分譲マンションの竣工・開発が控えており、今後も供給が継続するため現在はマンション分譲価格の上昇を見込みにくいが、当地区は五輪関連施設の建築や地区計画によるまちづくりが進捗中であるほか、都心部と湾岸部を繋ぐ環状2号線の開通や銀座と有明を結ぶ地下鉄構想など、交通インフラの整備も見込まれており、将来の発展期待が高いエリアである。このような状況から、デベロッパーの開発素地取得意欲は強い状況が続き、将来の地価動向はやや上昇傾向が続くと予想される 
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(東京カンテイ、平成29年8月)



 
▼青海・台場
東京都区部 港区 商業 青海・台場=今期0%横ばい(前期0%横ばい)
 
(地価動向)
当地区は、大型商業施設を中心に各種集客施設が立地しており、外国人観光客も多数訪れる観光スポットとなっている。また、東京五輪に向けて大規模不動産開発や都心部と湾岸エリアを繋ぐインフラ整備が予定されている。当地区においては、昨年、大型オフィスビルが取引され、投資適格物件に対する旺盛な需要が確認されたが、その後、オフィス・商業施設の賃貸需給や投資家の想定する利回り水準について、特段の変化は認められない。そのため、主として収益性が反映される当地区の地価動向は横ばいで推移している。
 

(将来地価動向)
当地区周辺では都心部と臨海部を結ぶ環状2号線の整備が予定されており、晴海地区の選手村建設・大規模市街地再開発など、東京五輪に向けた様々な開発計画が具体化している。また、将来的な居住人口や訪日観光客の増加に対応する輸送能力を鉄道ネットワークにより確保するため、空港や新幹線駅へ接続する地下鉄(有明地区と都心部を結ぶ)の新設が検討されている。したがって、当地区では投資用不動産に対する需要は引き続き強い状況が見込まれるが、賃貸需給動向や取引利回りに特段の動きはなく、投資用不動産の収益性には変化が見られないことから、将来の地価動向は横ばいと予想される。


◯その他の地域(おまけ)
▼銀座 今期0〜3%の上昇(前期0〜3%の上昇)
(将来地価動向)
現状の好調な資金調達環境が続く限り、取引需要が強い状況が続くと予想される。加えて、当地区では今後も築年の経過したビルを建替える動きが続き、街並みの更新による魅力の高まりが見込まれる。以上のような状況を勘案すると、当地区の将来の地価動向は引き続きやや上昇を続けると予想される。


▼日本橋 今期0〜3%の上昇(前期3〜6%の上昇)
(将来地価動向)
近年竣工した大規模ビルへの移転需要も安定的に推移すると見込まれるほか、現在進行中の開発プロジェクトも着実に進展を見せており、当地区は更に成熟すると予想される。これらの状況を踏まえると、当地区のオフィス等の需要は堅調に推移し、将来の地価動向は引き続きやや上昇傾向が続くと予想される。

 


* * * * * 

 
前回との変化はない。ゆっくりした変化は望ましい。
次回発表は11月。



(参考URL)
主要都市の地価は86%の地区で上昇基調~平成29年第2四半期の地価LOOKレポートの結果~(国土交通省)
 


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①どらったら!(平成26年〜28年秋)
②dorattara(~29年11月)
の続き。

中央区とその周辺に関するメモ。

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