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【限界都市】「再開発が招く住宅供給過剰」まとめ 報道より 

「限界都市」という大テーマで、平成30年3月21日付け日本経済新聞1面に「再開発が招く住宅供給過剰」という記事が掲載された。日経新聞の調査報道強化の一環として人口減少で歪みが生じてきた都市問題を取り上げるそうだ。今回はその1回目。


初回記事についてまとめておく。


(概要)
・日本の都市整備で大きな役割を担ってきた市街地再開発のバランスが崩れてきた。古い建物の密集地をオフィスや店舗、広場も備える複合施設に刷新する本来の目的は薄れ、住宅の大量供給源に。

・市街地再開発の根拠法は1969年制定。
・自治体は公共資源を求め、要件を満たす整備費の2/3を国と折半で補助
・人口増加、経済成長期は効果的だった。六本木ヒルズは成功例


(分析)
・1991〜2020年の約700事業を分析。
タワーマンションを伴う事業は90年代前半15%➡︎2016〜20年は49%
再開発地区への延べ床面積に占める住宅比率64%
・再開発によるタワーマンション供給は約92000戸で現存超高層物件の1/4


(住宅偏重の進む理由)
・再開発制度そのものにある。
・地権者に渡す部分と別に「保留床」を売って事業費にあてる。
・商業の出店意欲が落ち、オフィスも飽和に近いが、都心居住の需要は旺盛。住宅規模を拡大すれば開発利益が増やせる


(補助金も住宅の大量供給を後押し)
・2016〜2020年のタワーマンション併設事業への補助金は2011〜2015年比で1割プラス。3200億円(見込み)で90年代の4倍。30年間の累計は1・3兆で総事業費の2割弱を占める。
・補助金はマンションの区分所有部分に出ないが、補助金で分譲価格を下げやすくなり、供給戸数を増やして開発費用を回収容易に。➡︎住宅部分が膨らむ要因


・23区の30年間の補助金は6000億円。
・タワーマンション付き再開発1件あたりの住宅が600戸強で90年代の3倍超。住宅比率は7割超。
・中央区勝どきには2016年1420戸の53階マンション。81億円の補助金がついた(※勝どきザ・タワーかな)
中央区人口、97年の7万人➡︎15・7万人に回復。小学校の児童数は10年で約4割増、教室が不足し、2014〜16年は増改築で年間50億円超。人口集中の是正が必要と判断し、一部で住宅の容積率緩和をやめる方針に(※一部じゃなくて大部分だけど)
川崎市中原区、この10年に10棟以上のタワーマンション。人口が15%増加。武蔵小杉駅は朝の通勤時間に改札手前に長蛇の列。
・「住宅と居住地の総量を増やし続ける時代は終わった/広域的に人口や住宅の配置を制御する仕組みがいる」(東洋大教授)



(開発ありき・霞む公共)
「都道府県から市区町村に権限が移り、全体最適の都市作りがすすまなくなった」(首都大学東京教授)
・行政と事業者が固めた再開発方針を第三者が検討する場はほとんどない
住宅中心の傾向に拍車がかかったのは地方分権改革が背景にある(首都大学東京教授)

(その他)
・都市計画の決定主体が市区町村になった2000年が転換点。
・バブル期に人口が流出した都心部では再開発をテコに住民回帰を試みた
東京都中央区:2020年までにタワーマンション付再開発に投じる補助金は1000億円(全国首位)で江東区の4倍。効果は大きく、人口は高度成長期水準まで回復。区民税は2016年度までの5年で57億円増加。
都心部のマンションに職住近接の意義はあるが、小中学校や交通網の整備が後手に回った。中央区が容積率緩和の廃止を検討し、人口流入抑制に舵を切り始めたのは皮肉な結果



(まとめ)
・マンション中心の再開発は住民の獲得には最適だが、長期的・広域的に都市の魅力を高めているのか?

・今後は大都市圏でも、高齢化が深刻になり財源が限られてくる。交通ネットワークや公共施設、医療・福祉施設などと調和が取れた都市空間を追求する必要がある。




ざっくりまとめると

・都市整備の主体が市区町村になってから全体最適な都市作りが進まなくなっった
・市街地再開発が本来の目的と離れ、住宅誘導のために使われている。自治体の多額の補助金で開発コストの回収が容易になるから。
・こうした再開発の傾向の下で、長期的、広域的に都市の魅力を高められているか疑問。交通ネットワークや医療福祉施設などとバランスがとれた都市空間を追求する必要がある。

こんな感じかな。
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Author:どら
①どらったら!(平成26年〜28年秋)
②dorattara(~29年11月)
の続き。

中央区とその周辺に関するメモ。

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