FC2ブログ

記事一覧

【限界都市】「マンション管理75%修繕不安」まとめ 報道より

「限界都市」という大テーマで、平成30年3月27日付日本経済新聞1面に「マンション管理75%修繕不安」という記事が掲載された。

日経新聞の調査報道強化の一環で、人口減少で歪みが生じてきた都市問題を取り上げる2回目。



▼記事概要
・所有者が払う修繕積立金は全国の物件の75%が国の目安を下回っていた
・マンションの劣化を防ぐには12〜15年毎に大規模修繕が必要。1回目は外壁塗装などで済むが、2回目以降は給排水管やエレベーターの更新で工事費がかさむ。
・積立金が不足すると資産価値に影響する可能性がある。

・国の目安(30年均等払い)
 15階建未満 178〜218円/㎡
 20階建以上(タワーマンション) 206円/㎡

(日経調査)
・全国14000棟の修繕積立金を分析。
・10500棟が国の目安を下回った
・900棟のタワーマンションは8割弱が下回り、国の目安の半分以下も1割。
・築20年以上で国も目安に満たないタワーマンションの割合は68%


・一般的に新築時の積立金を安くし、段階的に引き上げる計画が多いが、積立金の増額には管理組合総会での過半数の出席賛成が必要。規約改正を伴う場合は3/4の同意が必要。

・「住民の所得が年齢と共に増え、段階的増額が許容される前提が崩れている」(東京カンテイ)
・「大規模物件ほど合意形成が難しい」

・マンション世帯主の年齢
 1999年度 26%
 2013年度 50%


(埼玉県川口市の55階建タワーの例)
・修繕積立金 93円/㎡/月
・2017年2月の大規模修繕は12億。
・2034年度の次の大規模修繕は資金不足の恐れ。
・理事会は値上げ方針だが、合意形成の壁は高い


・適切な修繕に手が回らなくなると「老朽化が加速」「防災機能低下」「周辺の地価に影響」(日本大学教授)


(修繕金穴埋め、融資頼み)
・住宅金融支援機構の大規模修繕向け融資調査。
・7年連続の増加。平成28年度は113億円で、過去最高を更新。平成29年4〜12月は前年同期+5%超
・「毎月の積立金の徴収額を計画通りにあげられず、借り入れに頼る管理組合が増加』(支援機構担当者)
・建設人材不足や資材価格高騰で修繕工事費が当初計画より膨らみやすくなっていることも融資拡大の要因
・「築10年前後の物件で外壁タイルが浮いて剥離のおそれのある箇所が大量に見つかり、工事費がかさむ事例が増加」(マンション管理士)






まとめると
・修繕の積立が国の目安を下回るマンションが大部分。タワーマンションでは8割弱が下回る。国の目安の半分以下も1割。
・住民の所得が年齢と共に増え、段階的増額が許容される前提が崩れている
・修繕積立金の穴埋めに融資を受けるケースが拡大中。
・適切な修繕に手が回らなくなると「老朽化が加速」「防災機能低下」「周辺の地価に影響」



タワーマンションの初期設定は相当ヤバい。そんな感じ。
わかってるけどね。


(リンク)


関連記事

コメント

コメントの投稿

非公開コメント

プロフィール

どら

Author:どら
①どらったら!(平成26年〜28年秋)
②dorattara(~29年11月)
の続き。

中央区とその周辺に関するメモ。

検索フォーム