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【東京】土地利用に関する基本方針の中間報告をみる 都市居住政策の高齢者・国際化対応など明記 都住政審答申(平成28年)に沿う内容

持続的発展のためには将来の人口減少を見据えた土地利用に転換すべきだとして、東京都が今後の土地利用制度をどう運用すべきかを示した「土地利用に関する基本方針」の中間報告をまとめた。(平成30年9月5日)


以前公表された東京都住宅政策審議会答申(平成28年)の内容を一部具体化した印象。


▽概要
・従来のセンターコアエリア(おおむね首都高中央環状線の内側)の位置づけのエリアが拡大し、「中核広域拠点域」(おおむね環状7号線の内側)に

・それぞれの拠点の位置づけ再編が柱(といっても、大きな変更はなさそう)
・六本木と虎ノ門が「中核的拠点」に位置づけられた

・都心居住政策の量から質への転換
  国際化と高齢化に対応/「木密地域」「高経年マンション」の更新

・都市計画道路見直し→沿道の用途地域見直し

驚くような内容はない。



▼注目点
●拠点ネットワークの充実・強化
(新たな拠点の位置づけ)
・従来 都内全域に都市機能をバランスよく配置
・今回 都心・副都心などの拠点の位置づけや考え方を再編


名称未設定 

名称未設定
(東京都)


◯中核的な拠点=近隣では有明/青海/台場
 高い交通結節性を持ち、高度な都市機能の集積を図る拠点
 従来の副都心、新拠点に加え、六本木と虎ノ門を追加


◯活力とにぎわいの拠点(中核広域拠点域)=仮称、近隣では勝どき/豊洲/月島/築地
 従来の生活拠点にくわえ、鉄道乗車人員の多い駅周辺などを追加
 

◯地域の拠点(中核広域拠点域外)
 従来の生活拠点にくわえ、鉄道乗車人員の多い駅周辺などを追加
 

◯生活の中心地(中核広域拠点域外)
 地域の拠点以外の駅周辺、商店街など人々の活動交流の中心

※中核広域拠点 おおむね環状7号線の内側区域
※センターコアエリア おおむね首都高中央環状線の内側


●都心居住推進策の見直し
 居住ニーズを踏まえながら高齢化や国際化に対応するため、これまでの量的拡大から質の向上へ住宅施策を転換するべき
・多様なライフスタイルに対応した住宅供給
・「木密」地域再生、高経年マンションの機能更新
名称未設定 
(東京都)


●交通結節機能等を強化するための用途地域の指定基準策定
 3路線以上の地下鉄駅が結節するなど、ポテンシャルを有する駅周辺については、地区計画による交通広場的空間整備などが見込まれる場合、面的に容積率800%の指定を可能にする

名称未設定 
(東京都)

※指定容積率800%未満の主な駅(6駅)
500% 霞ヶ関
600% 後楽園・春日
700% 神保町、九段下、銀座、飯田橋



●街区再編まちづくり制度を活用した連鎖的マンション再生の推進
 区部中心部では高経年マンションが多い。隣地などに受け皿となる住宅を先行して整備、複数の高経年マンションを連鎖的に建て替えていくための支援策。制度下での受け皿住宅整備、高経年マンションの取得、当該地の緑化を容積率緩和対象に追加する。
名称未設定 
(東京都)

※連鎖的建て替え支援制度の図で「老朽マンションは除却後、防災広場などに整備」とあるので、増える住戸はこの制度による容積率ボーナス部分のみか。

なるほど。



●都市再生緊急整備地域での日影規制の見直し
将来の土地利用の方向性と、現在の規制のあり方に不整合があり、整合させる。


●集約エリアと非集約エリアの一体的開発、保全
・育成用途として医療、福祉、商業施設等の誘導施設を導入
居住誘導区域外からの移転者向けの受け皿住宅の整備を公共貢献として評価
→容積率緩和
名称未設定 
(東京都)


・都市機能誘導区域等における開発による、当該区域外の環境改善(居住誘導区域ないの空き家、空き地の有効利用など)の取り組みを評価
名称未設定
(東京都)


●市街化区域と市街化調整区域の設定方針
・今後10〜15年程度は現状の市街化調整区域を維持
・圏央道のIC周辺の物流拠点などの整備について、市街化区域への編入を
・まとまりある緑空間としていくべき区域は将来的に市街化調整区域に
・公有水面の埋め立て免許が取得された区域は市街化区域に


●土地利用の基本的方向
都市基盤との連携
・都市計画道路の優先整備路線以外の未着手のものについて縮小や廃止をする場合は沿道の用途地域を見直す必要がある




 以前公表された東京都住宅政策審議会答申から大きく外れる部分はなく、具体的なテーマについて一歩進めた内容という印象。

(参考)


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①どらったら!(平成26年〜28年秋)
②dorattara(~29年11月)
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