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#294 豊洲埠頭公園の民間収益施設に厳しい見方② 開発余地はあまりなさそう、江東区調査

4箇所の豊洲埠頭公園と外周緑地の民間収益施設に関する調査の続きです。開発業者やゼネコン、商業コンサルタントなどのアンケートや聞き取りに基づいたものです。マーケットサウンディング(※)というらしいです。

※マーケット・サウンディングとは、公有資産の有効活用の検討にあたり、その活用方法について、民間事業者との対話を通じて、広く意見や提案を求める対話型の市場調査のこと(大阪市資料による)。 

※本エントリは、調査時点で東京オリンピック招致成功を踏まえたものではなさそうなこと、また、環状2号線を軸とし、新市場を通ることがほぼ確実とみられる東京都BRT計画も公表されていなかった時点のものであることを踏まえてご覧下さい。




▼豊洲埠頭地区の立地ポテンシャルについて

(開発業者、ゼネコン、造園業者、商業コンサルタントへの聞き取りから)

将来的に居住者が増えたとしても、市場寄りの地区は積極的に人を呼び込むように工夫しなくては、隣接する地区の競合施設には勝てない



(出典:江東区)


・海外からの観光客を呼び込むにあたっては、臨海副都心地区は競合となる。海外観光客の定番コース(お台場、東京ディズニーランド、成田空港の流れ)の中で、団体バスが豊洲埠頭に立ち寄るような仕掛けづくりが必要

・市場にかかる従業者を考えると、夜から明け方にかけて人々が活動する。そうすると、埠頭における昼間と土日の様子が全く読めない。市場の動向がわからないと公園の整備方針を決めるのは難しい

・他のウォーターフロントと異なり、新市場のイメージが強い。うまく市場と絡めないと周辺施設の収益事業は厳しいのではないか

いずれも、かなり厳しい意見です。




▼豊洲埠頭内公園の収益施設整備のポテンシャルについて

(全体)
・民間事業者が自ら初期投資をする場合、5年での回収は不可能。10~20年は必要

・飲食店などを設置する場合、賃料を考えると建物を整備するイメージが持てない。5年程度コンテナハウスなどを設置するために敷地を貸すイメージか。


(四号公園)
・収益施設のポテンシャルはあるかもしれないが、アクセスは良くない。四号公園までどのように人を誘導するのかが課題。人々を四号公園に向かわせる目的が必要

臨海副都心に整備が進んでいる用途(飲食、物販、レジャー施設)と競合するので、同種の施設や中途半端な施設を作ると悲惨な結果になる

・マスをターゲットにした施設は難しいか。

・千客万来施設の四号公園など周辺への波及効果は少ない。基本的には四号公園は駅から遠く、人々が歩いてこようと思う距離ではない


(豊洲公園)
・もっとも期待できると思われるが、新たに民間が収益施設を整備するイメージがわかない現在の利用方法が住民にとって望ましいのではないか

(豊洲六丁目公園、豊洲六丁目第二公園)
立地上、不特定多数の人々が利用する公園を想定することが困難


こちらはさらに非常に厳しい意見がならんでいます。



▼エリアに必要なインフラについて
・豊洲埠頭全体に回遊性を持たせるため、都市公園の各所に仕掛けを点在させる必要。休憩場、ランニングステーション、距離表示など周遊性を生み出す仕組みが必要

・水域へのアクセスが本都市公園の最大の魅力。桟橋など水際に容易にアクセスできるようなハードの整備を希望



▼豊洲埠頭内公園での収益事業可能性
豊洲埠頭内公園周辺では相当の商業、レジャー施設の集積がありすでに飽和状態後発の豊洲埠頭内公園の収益施設では一般的な飲食、物販店の成功は困難豊洲埠頭内公園、特に豊洲公園を活用したイベントの実施可能性は比較的高いが、イベントで安定的な収益を確保することは一般に困難なため、あくまで豊洲埠頭集客効果を目的としたイベントとして計画されることが望ましい


* * * * *

 豊洲新市場は、築地市場のように都心商業地区に隣接しているわけではありません。また周辺に商業・レジャー施設が「飽和状態」にあるという指摘もありました。思いの外、立地が厳しいことが浮かび上がります。

 埠頭内公園4カ所と豊洲埠頭の外周緑地の開発について、開発業者やゼネコン、コンサルなどの聞き取りによる「一般的な飲食、物販店の成功は困難」という指摘はかなり強烈ですし、周辺住民が増えたとしてもうまくやらないと隣接競合施設に勝てないという指摘も厳しいものです。

 
開発の余地は、想像していたよりかなり小さいという感想を持ちました。オリンピック招致の成功は打開策になるのでしょうか。
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Author:どら
①どらったら!(平成26年〜28年秋)
②dorattara(~29年11月)
の続き。

中央区とその周辺に関するメモ。

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